Mantenimiento de patios y terrazas en Comunidades de Vecinos

La limpieza de patios y terrazas es un trabajo singular dentro de la Limpieza de Comunidades de Vecinos, y una parte muy importante de su mantenimiento. A menudo, expuestos a los elementos, estos espacios requieren de un tratamiento individualizado que permita su buena conservación a lo largo del tiempo y, sobre todo, que sean lugares seguros, siempre listos para garantizar el disfrute de los inquilinos.

En ocasiones, estas zonas no reciben la atención necesaria ya que, al estar en el exterior a menudo se olvidan o se dejan a merced de la climatología. Esto es un error grave puesto que la falta de una correcta higienización puede convertirlos en foco de ácaros, moho, polvo y plagas; situaciones todas que acaban afectando a la finca en su totalidad y a las viviendas particulares, pero sobre todo, a la salud de las personas. Además, una pobre limpieza de los patios puede favorecer obstrucciones en desagües y daños en las tuberías del edificio.

Limpieza de patios y terrazas

Como parte esencial de la Limpieza de Comunidades de Propietarios, estas zonas reciben una atención especial para su correcto mantenimiento. En primer lugar, es importante tener en cuenta el tipo de suelo que tiene el espacio, ya que sus materiales determinarán la mejor forma de limpieza (cerámica, barro, cemento, madera, piedra, etc.).

También es importante prestar atención a los distintos componentes del patio o terraza, como las barandillas, los toldos, las ventanas o si existe algún mobiliario. Una higienización de calidad tendrá en cuenta todos los elementos para que el resultado sea el idóneo en su conjunto, por ejemplo, incluyendo limpieza de cristales si fuese necesario.

Pero, ¿de quién es la responsabilidad de cuidar este tipo de espacios? Para contestar a esta pregunta, primero se debe conocer qué tipo de espacio es dentro de la finca, ya sea un patio o una terraza. Y es aquí donde entra en juego la clasificación que distingue entre elementos comunes y elementos comunes de uso privativo.

Patios y terrazas como elementos de una Comunidad de Vecinos

Según el artículo 396 del Código Civil, es necesario que existan elementos comunes en una Comunidad, de lo contrario, esta no existiría. Los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios son todos aquellos que no han sido expresamente asignados como elementos privativos y que sirven para el servicio general. Así, solo se puede reivindicar de forma individual aquellos espacios que figuran como tal en el Título y las Escrituras; los demás son comunitarios.

Estos elementos comunes, son propiedad de todos los propietarios. Así lo expresa el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: (…) b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».

En el uso que la Comunidad puede hacer de este tipo de elementos está, por ejemplo, el arrendamiento. Pero si un comunero utiliza de forma privativa un elemento común, este cuenta con unos derechos y obligaciones determinados. El ejemplo más habitual de estos casos son los patios y terrazas.

Estas zonas comunes pueden ser un foco de conflicto entre vecinos, principalmente porque no están definidos correctamente. El Título Constitutivo o la Escritura de división horizontal establecer si un elemento es común, privativo y común de uso privativo. Pero la Comunidad puede ceder el uso privativo mediante acuerdo (de forma gratuita, que necesita acuerdo unánime; o mediante arrendamiento, que requiere las 3/5 partes de cuotas y propietarios).

Patios y terrazas como elemento común

Siendo así, debe estar descrito en el Título Constitutivo y las obligaciones de los propietarios se fijan en el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que los derechos serán iguales a los de uso general (en la mayoría de casos, el derivado del destino propio como zona de paso, de recreo, etc.), que pueden fijarse si lo acuerda la Junta (en caso de no establecer el uso y abuso de los elementos comunes, se debe hacer un uso responsable).

Entre las obligaciones, figuran todas las de los elementos comunes del inmueble (portales, escaleras, ascensores, etc.): principalmente mantenimiento, reparación y limpieza.

Patios y terrazas como elemento común de uso privativo

En este caso, el patio o terraza debe constar en las escrituras, ya sea de forma expresa o describiendo el espacio como una parte de la propiedad. Si esto no sucede y el espacio no está calificado como privativo, tendría carácter comunitario.

En este supuesto, es el propietario quien debe hacerse cargo del mantenimiento, la conservación y la limpieza del patio o de la terraza. La Comunidad solo responde de las tareas extraordinarias, como puede ser, las derivadas del forjado.

Dado que, sobre todo en situaciones no ordinarias, esto puede ser complejo; es importante realizar un informe técnico que determine el origen de los daños, con el objetivo de derivar las posibles responsabilidades.

Patios y terrazas como elemento privativo

Como se infiere de las secciones anteriores, para que los patios y terrazas sean elementos privativos, así deben aparecer descritos. Las obligaciones de conservación y mantenimiento ordinario corresponden al propietario, siendo la Comunidad la responsable de atajar las tareas de conservación y mantenimiento extraordinarias. Por ejemplo, en caso de problemas estructurales o por causa de un elemento común.

Dudas respecto al mantenimiento de patios y terrazas en Comunidades de Vecinos

El marco está claro, pero se pueden dar situaciones en las que las responsabilidades no son tan simples de establecer. Por ejemplo, en caso de una filtración por lluvias intensas. Sobre el papel, puede ser un problema de impermeabilización por lo que, aún provocándose daños en un patio o terraza privativo, la responsabilidad sería de la Comunidad. Pero, en el supuesto de que se pueda demostrar un mantenimiento negligente por parte del usuario, sería este quien debería asumir las reparaciones y los perjuicios ocasionados.

En cuanto a las obras en patios y terrazas, incluso siendo elementos privativos, los propietarios no pueden hacer todas las que deseen. Por ejemplo, para aquellas que alteran la estructura del inmueble o que suponen una modificación de elementos comunes, es necesario el consentimiento de la Comunidad.

Sea de la naturaleza que sea, confía a Rivera la limpieza de los elementos de la Comunidad de Propietarios. Además de ser una parte fundamental para su mantenimiento y conservación en buen estado, nuestro compromiso con el bienestar de las personas garantiza edificios limpios, seguros y saludables.