El papel del Administrador de Fincas en casos de ocupación ilegal de viviendas

Según un informe de la aseguradora Mutua de Propietarios, 6 de cada 10 Administradores de Fincas colegiados manifiestan haber tenido algún caso de ocupación ilegal en alguna de las Comunidades de Vecinos que administran. Este dato nos da una idea de la magnitud del problema, que si bien los datos oficiales no ofrecen la misma visión, es algo a lo que se puede enfrentar cualquier profesional del sector.

Antes de nada, es preciso aclarar algunos términos sobre la ocupación ilegal de viviendas para comprender las distintas situaciones que pueden darse. Lo que se conoce como ocupación ilegal, puede ser allanamiento de morada (si la vivienda es domicilio habitual) o usurpación de vivienda (si la vivienda está en desuso). A efectos prácticos en una Comunidad de Vecinos, el problema para un Administrador es similar, pero legalmente hay diferencias importantes. Por no entrar en cuestiones demasiado técnicas, que se explican muy bien y de forma sencilla en este artículo, simplemente mencionaremos que en los casos de vivienda habitual, los casos se resuelven en menos de 48 horas.

A juzgar por algunas noticias y comentarios en redes sociales, puede parecer que la okupación es uno de los principales problemas de la actualidad. Sin rebajar los importantes agravios que puede ocasionar a quienes la sufren, menos del 30% de las denuncias acaban en los juzgados, a pesar de que su número ha aumentado considerablemente en los últimos años. Si se compara con el número de desahucios por impago de alquiler, por ejemplo, la cifra es casi cinco veces menor.

Aún así, alcanza al 0,016 de las casas en España, por lo que, aunque sea una cifra muy baja, puede ocurrir. Y en los supuestos de viviendas vacacionales, casas vacías o incumplimientos de contratos de alquiler, la recuperación puede alargarse entre 12 y 15 meses. En cualquiera de estos escenarios, ¿qué puede hacer un Administrador de Fincas para dar el necesario apoyo a sus clientes?

Cómo afrontar una ocupación ilegal en la finca

Si bien no es lo habitual, se puede dar el caso en el que la ocupación ilegal de un hogar afecte al conjunto de la Comunidad de Vecinos por ruidos, prácticas molestas o actividades inusuales en una vivienda. Por este motivo, la actuación del Administrador de Fincas es tan importante cuando surgen este tipo de conflictos.

Ante una okupación, la denuncia y todos los trámites asociados los debe realizar el propietario del inmueble para que se proceda a la desokupación o las medidas pertinentes. Pero en caso de que los okupas estén realizando actividades molestas que afecten a uno o varios vecinos, la Comunidad de Propietarios también puede actuar. Así, el Administrador de Fincas es la figura de referencia para asesorar a la Comunidad de Vecinos para emprender acciones legales y realizar el acompañamiento del Presidente de la Comunidad en el procedimiento de denuncia.

En caso de que la vivienda ocupada no sea residencia habitual y se detecte un problema de este tipo, es conveniente que el Administrador de Fincas se ponga en contacto con el propietario de la misma, quien puede estar siendo víctima de okupación sin saberlo. De este modo, es importante ponerse en contacto con el propietario lo antes posible y de forma directa para ponerle en aviso con todos los detalles que se puedan aportar sobre la incidencia.

En todo momento, siendo una de las labores habituales del Administrador de Fincas, es importante ofrecer una comunicación constante y transparente tanto con el vecino afectado como con la presidencia y el resto de la Comunidad de Vecinos. Cualquier novedad sobre el problema, avances en el procedimiento legal o actualización sobre acciones realizadas ayuda a rebajar la tensión y realizar un seguimiento de la situación. Y también se pueden crear circulares para trasladar medidas de seguridad que refuercen la confianza y dificulten situaciones similares en el futuro.

Por otro lado, se deben tener siempre presentes las obligaciones de la figura del Administrador de Fincas y aplicarlas al caso en cuestión, por ejemplo:

1. Realizar las advertencias oportunas y los apercibimientos a los titulares, en virtud de la obligación de velar por el buen régimen del inmueble, sus instalaciones y servicios.
2. Proponer los medios para hacer frente a los gastos previsibles, en virtud de la obligación de controlar el presupuesto.
3. Proponer las reparaciones y medidas urgentes derivadas, en virtud de la obligación de atender a la conservación del edificio.
4. Efectuar los pagos y cobros pertinentes, en virtud de la obligación de ejecutar los acuerdos de actuaciones adoptados.
5. Poner a disposición de los interesados y autoridades de la documentación de la Comunidad, en virtud de la obligación de secretaría de la Junta.

Aunque se suele dejar de lado habitualmente, es importante tener en cuenta que la okupación puede tener una serie de consecuencias morales para las víctimas y el conjunto de los propietarios del inmueble, no sólo económicas. Por ello, algunos Administradores de Fincas cuentan con la colaboración de profesionales psicólogos para ofrecer apoyo para afrontar este tipo de situaciones estresantes y sus efectos.

Si la ocupación va acompañada de vandalismo, la mejor forma de blindarse ante estos sucesos es contar con un buen seguro que se haga cargo de los desperfectos que persistan tras solucionar la situación. Aquí, la prevención es clave, por lo que es recomendable que el Administrador de Fincas aconseje y busque el seguro que mejor se adapte a las condiciones del edificio residencial. Siguiendo con la prevención, contratar un servicio de conserjería puede suponer una gran diferencia a la hora de ahuyentar a las mafias dedicadas a la ocupación ilegal.

Del mismo modo, un protocolo especializado y de calidad para la limpieza de las zonas comunes no solo permite que los posibles perjuicios durante la ocupación ilegal sean menores para el conjunto de vecinos (malos olores, residuos, suciedad, etc.), sino que es absolutamente imprescindible para que, una vez finalizado el problema, la Comunidad vuelva a la normalidad lo antes posible.

Medidas para evitar la ocupación ilegal en Comunidades de Vecinos

Las máximas autoridades en la gestión de Comunidades de Propietarios, los propios Administradores de Fincas, consideran que el grueso del problema podría suavizarse con medidas administrativas y legislativas. Principalmente, la agilización de los procesos judiciales, que podría constituir una medida eficaz para evitar ocupaciones a medio plazo. Pero también, con carácter más inmediato, el refuerzo de servicios policiales para realizar desalojos de forma rápida y la colaboración municipal para prestar apoyo a la víctimas y, también, reducir los perjuicios para las personas okupas (que en muchos casos, no cuentan con otras alternativas y no se puede obviar que el derecho a una vivienda digna es un principio superior).

En este sentido, resulta altamente recomendable la colegiación para, además de disfrutar del resto de beneficios y servicios, hacer la presión necesaria a las autoridades desde estos órganos para mejorar la protección de las Comunidades de Vecinos y los propios Administradores de Fincas. Desde nuestro ámbito geográfico de actuación y como patrocinadores del mismo, recomendamos la adhesión al Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Bizkaia.