Conflictos por pisos turísticos en Comunidades de Vecinos

Según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, 1 de cada 3 profesionales del sector admite haber tenido conflictos en Comunidades de Vecinos por la existencia de pisos turísticos. Estas situaciones, habitualmente, provocan quejas entre los propietarios por ruidos, dificultad en la convivencia, suciedad e inseguridad o vandalismo; que requieren la actuación de un Administrador de Fincas profesional.

Qué es un piso turístico

Para las cuestiones más importantes que nos ocupan, que son las molestias generadas a los vecinos y la necesidad de actuación por parte de los Administradores de Fincas, es casi irrelevante la definición. Pero conviene saber de qué hablamos exactamente porque puede haber diferencias a la hora de proceder y, habitualmente, también en la magnitud de los inconvenientes que suelen aparecer.

El alojamiento temporal es un modelo de hospedaje alternativo a los hoteles y negocios similares. Siempre son inmuebles que ofrecen un servicio de alojamiento para estancias cortas que, generalmente, es aprovechado por turistas; pero podemos distinguir dos clases: apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico.

Apartamentos turísticos

La principal diferencia con las viviendas de uso turístico es la razón social, ya que los apartamentos turísticos tienen como uso principal el alquiler como alojamiento temporal. Por ello, es habitual que deban inscribirse como empresa y contar con una licencia de actividad.

Existen varias obligaciones y requisitos para ser un apartamento turístico, más allá de la razón social. Las más importantes, por resumir son:

• Se trata de empresas y el inmueble no tiene carácter residencial; está destinado a una actividad comercial.
• Deben ser fácilmente identificables, ya sea porque todo el edificio está destinado a la actividad (apartahotel, pensión, hostal, etc.) o porque hay algún distintivo (como una placa) cuando se encuentran en edificios residenciales.
• Cuentan con categorías (entre 1 y 4 llaves), al igual que las habituales estrellas de los hoteles, y deben identificarse inequívocamente con esta clasificación. Las prestaciones del apartamento deben ser acordes a la categoría establecida mediante esas llaves.
• Habitualmente, ofrecen servicios rutinarios que no dependen de la ocupación, número de noches o huéspedes; por ejemplo, el servicio de limpieza, que se hace periódicamente.

Viviendas de uso turístico

A diferencia de los apartamentos turísticos, las viviendas de uso turístico deben contar con una licencia de ocupación. Generalmente es un particular quien lo alquila, de forma no profesional o intermitente, y habitualmente se hace promocionándola en portales digitales como Aribnb.

Como propiedad individual, está regulada por los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en caso de pertenecer a una, y a las normas del municipio donde se encuentre. En ambos casos, es posible que su existencia o uso estén limitados.

Como ocurre con los apartamentos turísticos, las VUT tienen algunos requerimientos, entre los que se encuentran los siguientes:

• Es necesaria una licencia y, según la Comunidad Autónoma, tienen un mínimo y un máximo de días de alquiler, así como restricciones en el número de huéspedes.
• No están calificadas de forma oficial y se consideran todas de la misma categoría, independientemente de sus prestaciones (aunque en la práctica existen mecanismos para diferenciarlas, como las opiniones de los huéspedes en Airbnb o las calificaciones en Booking).
• Deben contar con todo lo necesario para la estancia (como muebles) pero no tienen obligación de asumir ciertos servicios habituales de un apartamento u hotel (por ejemplo, la limpieza).

Dado que los perjuicios para los vecinos pueden ser equiparables en ambos casos, hablaremos en todo momento de pisos turísticos para abordarlo; pero resulta evidente que las incidencias son más habituales y graves en los casos de las viviendas de uso turístico; y más aún en pisos turísticos ilegales. El motivo es que no tiene por qué haber una empresa constituida detrás del negocio, puede ser difícil realizar reclamaciones al propietario, no hay recepción ni personal a quien acudir, las obligaciones son más laxas y, casi siempre, se encuentran en fincas residenciales.

Cómo evitar los conflictos con pisos turísticos

Como Administrador de Fincas, si no te ha ocurrido ya y dependiendo del municipio en el que ofrezcas tus servicios, es muy probable que acabes lidiando con estos asuntos. Por eso, a continuación ofrecemos unos consejos generales para solventar la situación de la mejor forma.

Limpieza de zonas comunes

Uno de los problemas habituales de convivir con un piso turístico es la afluencia de gente ajena al inmueble. Esto conlleva mayor desgaste de las zonas comunes y más probabilidades de comportamientos incívicos. Contar con un servicio de limpieza de Comunidades de calidad es una garantía para que el aumento de suciedad no sea percibido por los vecinos; gracias a un ambiente saludable, la ausencia de suciedad, el cuidado de las superficies, el buen olor, etc.

Servicios de mantenimiento

Un uso más frecuente de las zonas comunes deriva, inevitablemente, en mayores desperfectos; por no hablar del vandalismo. La agilidad a la hora de solucionar los inconvenientes es clave para que los vecinos las perciban dentro de una normalidad. Tener un proveedor de servicios de mantenimiento de confianza es una garantía para resolver pequeños desperfectos o interrupciones de servicio (por ejemplo, en ascensores) en el menor tiempo posible, reduciendo así las molestias para los inquilinos.

Conserjería

Los servicios de un conserje, de por sí altamente beneficiosos para una Comunidad de Propietarios, multiplican su relevancia cuando hay un piso turístico en el inmueble. Su mera presencia ahuyenta a los visitantes con tendencias vandálicas; pero también puede resultar de ayuda para esa mayoría de turistas cívicos que pueden llevarse otro buen recuerdo de su viaje. Además, entre las tareas habituales de un portero se encuentra el orden, limpieza y mantenimiento de las zonas comunes en primera instancia; pudiendo solucionar muchos inconvenientes en el momento, sin tener que esperar al servicio especializado.

Pólizas de seguro especializadas

La mejor forma de blindarse ante cualquier suceso, es contar con un buen seguro, adaptado a las condiciones de la Comunidad de Vecinos. Como Administrador de Fincas, se espera que busques y compares las mejores opciones, permitiendo una resolución de los posibles conflictos con los visitantes o los dueños del piso turístico de forma satisfactoria. El seguro, además de hacerse cargo de posibles desperfectos, puede ayudar a realizar las reclamaciones a quien proceda.

Mediación

Se trata de una tarea habitual para un Administrador de Fincas, imprescindible en cualquier conflicto. En los casos de pisos turísticos, los perjuicios más habituales son los ruidos y los problemas de convivencia, ante los que un Administrador debe seguir el siguiente procedimiento:

• Realización de advertencias y posibles apercibimientos al propietario.
• Establecimiento de los medios para hacer frente a gastos previsibles.
• Propuesta de soluciones y mediación entre propietarios con distintos puntos de vista.
• Mantenimiento de una documentación relativa al caso en cuestión.
• Consejo para llevar a cabo el procedimiento acordado.
• Seguimiento de la situación y comunicación a la Junta.

Colegiación

Como patrocinadores del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Bizkaia, desde Rivera siempre aconsejamos a los Administradores de Fincas que se colegien. En este caso concreto, además de poder contar con asesoramiento técnico, también es una forma de luchar por los intereses profesionales. De este modo, entre otras cosas, se puede conseguir una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que limite la actividad de pisos turísticos o una regulación más homogénea en distintos territorios que facilite el trabajo.

Asesoramiento profesional

Una Comunidad de Vecinos puede impedir que existan pisos turísticos en el inmueble, siempre que lo recojan los estatutos de la Comunidad. Es importante recordar esta posibilidad a los vecinos para tenerla en cuenta, aunque será necesaria la unanimidad de todos los propietarios para ejecutarla. De lograrlo, en caso de que se utilice una vivienda como piso turístico, el Presidente podrá solicitar la cesación, pudiendo iniciar el procedimiento judicial amparado por la LPH.

Denuncia

Es una medida a evitar, pero en ocasiones, no hay más remedio. En el caso de pisos turísticos sin autorización administrativa ni registro (es decir, ilegales), es posible presentar una denuncia ante el Ayuntamiento o el Departamento de Turismo de la Comunidad Autónoma. Demostrar la ilegalidad de la actividad conllevaría el cierre del alojamiento y sanción administrativa para el propietario.

En el caso de que el piso turístico sea legal, existen precedentes de fallo judicial a favor de la Comunidad de Propietarios; siempre habiendo demostrado que “el daño ocasionado a los vecinos no puede considerarse exclusivamente como molesto, sino pernicioso”.

Estas incidencias son cada vez más habituales para los Administradores de Fincas. Tras el Estado de Alarma y la emergencia sanitaria, el sector del turismo vuelve a repuntar y los pisos turísticos comienzan a recobrar el pulso que los llevó al boom de 2017, así que es importante saber cómo proceder en estos casos. Por nuestra parte, puedes contar con nosotros para que los problemas de suciedad o salubridad no formen parte del conflicto. Consúltanos sin compromiso.