Gallinas en zonas comunes: un nuevo desafío para Administradores de Fincas

Los trabajos más complejos de un Administrador de Fincas están relacionados con la convivencia entre vecinos. La armonía puede verse comprometida por multitud de factores; algunos clásicos como los ruidos en horario de descanso o las obras en domicilios particulares. Otros, más novedosos, como el que vamos a tratar hoy: la tenencia de animales domésticos, y más concretamente, las gallinas en zonas comunes de la Comunidad de Propietarios.

La tenencia de animales en las viviendas particulares tiene sus normas e inconvenientes; y aunque puede ser un foco de conflicto entre inquilinos, al ser muy habitual la tenencia de perros o gatos, no suele presentar muchas dudas en la resolución de los mismos. Pero, ¿qué ocurre cuando los animales están en las zonas comunes? Este es el caso de animales domésticos como las gallinas, que por características y posibilidades, es de las pocas opciones que permite una finca urbana y que gana adeptos día a día.

En cualquier caso, no es habitual contar con este tipo de animales domésticos en Comunidades de Vecinos. Y mucho menos lo es de animales de mayor envergadura o con mayores necesidades de espacio y mayores inconvenientes en el día a día de un edificio residencial (como las cabras o los cerdos). Huelga decir que, dependiendo del tipo de finca, el espacio disponible y los intereses de los vecinos, esto también sería posible. Por otro lado, la tenencia de animales no domésticos debe ser analizada según el caso concreto: se puede requerir un registro, seguro de responsabilidad civil, identificación con microchip y/o consultar con las autoridades si se trata de animales exóticos o prohibidos.

La regulación de la tenencia particular de animales domésticos en una Comunidad de Vecinos en España es clara y simple. La Ley de Propiedad Horizontal estipula que los propietarios de viviendas pueden tener animales siempre y cuando no causen molestias a los demás vecinos y no supongan un peligro para la seguridad o la salud pública. Sin embargo, la ley establece que los animales considerados como “peligrosos” o “potencialmente peligrosos” están sujetos a una regulación especial.

La cosa cambia cuando los animales están en las zonas comunes del inmueble, como puede ser una zona verde en la azotea. La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe tener animales domésticos en zonas comunes, pero de cualquier animal derivan deberes y responsabilidades para garantizar la convivencia. Las normas básicas para blindar esa garantía son:

• Mantener a los animales bajo control en todo momento.
• Limpiar a los animales y la zona en la que se encuentran de manera regular.
• Evitar que ensucien otras zonas comunes no habilitadas para su estancia.
• Evitar que los animales causen ruidos excesivos o molestias al conjunto de los vecinos.
• Cumplir con la normativa nacional, autonómica y local de tenencia de animales domésticos (vacunación, control de natalidad, etc.).

Además de esto, antes de tener gallinas en una Comunidad de Vecinos es necesario revisar los estatutos de la Comunidad y la normativa municipal del ayuntamiento donde se ubica el edificio, ya que ambos reglamentos pueden establecer normas al respecto o, directamente, prohibir la instalación de un gallinero en según qué supuestos.

Procedimiento para tener gallinas en zonas comunes

Si la iniciativa parte de la Comunidad de Propietarios, el procedimiento debe iniciarse con una asamblea extraordinaria para discutir y votar sobre la propuesta. Se requerirá una mayoría de votos a favor para avanzar en el proyecto y, una vez aprobado, será necesario obtener los permisos pertinentes de las autoridades locales y cumplir con todos los requisitos establecidos.

En caso de ser una iniciativa individual o de un grupo de vecinos, se necesita una solicitud formal de los interesados, detallando la propuesta al conjunto de la Comunidad de Vecinos en el que se incluyan las medidas para mitigar cualquier impacto negativo. Después, el proyecto se votará en asamblea y, de aprobarse, será necesario obtener los permisos locales y garantizar el cumplimiento de los requisitos que impongan las autoridades.

La instalación del gallinero para tener gallinas en zonas comunes tiene una importancia capital. La ley española protege a las gallinas ponedoras, pero solo se aplica cuando su número es superior a 350. Por tanto, lo único que se requiere es que los animales gocen de bienestar y no afecten a la convivencia (que no es poco). Para establecer el gallinero se debe tener en cuenta, al menos, lo siguiente:

• Que disponga del espacio suficiente que necesitan los animales, sin excesos (mucho espacio para pocas gallinas las hace sentir inseguras, poco espacio que implique hacinamiento derivará en peleas y lesiones).
• Que tenga mucha luz y calor. En invierno puede resultar necesaria la instalación de iluminación artificial.
• Que disponga de un espacio para comer dos veces al día.
• Que permita una limpieza cómoda, ya que deberá hacerse de forma semanal.

Una vez dispuesto todo lo necesario para albergar y cuidar de las gallinas en un espacio adecuado, es de especial importancia la limpieza y el mantenimiento del recinto. Mantener gallinas implica una responsabilidad adicional y una dedicación constante para la alimentación y el cuidado, pero sobre todo, para la limpieza. El olor de estos animales puede ser especialmente desagradable e influir en la vida cotidiana de la Comunidad. Por ello, resulta recomendable constatar con el servicio de Limpieza de Comunidades de Vecinos si es posible incluir ese nuevo espacio en las rutinas de limpieza habituales. Según el artículo 7.2 de la LPH se puede interponer una demanda por malos olores, por lo que  proporcionar a los animales un hábitat saludable y espacioso, así como limpiar frecuentemente la suciedad que generan es absolutamente imprescindible.

¿Merece la pena ese esfuerzo para tener gallinas en zonas comunes? Bueno, es una cuestión a valorar. Es evidente que requiere mucho trabajo y que puede ser un foco de potenciales conflictos. Como contrapartida, con un gallinero comunitario los vecinos pueden disfrutar de huevos frescos y, posiblemente, abono orgánico para las zonas verdes o un huerto urbano en la Comunidad de Vecinos; así como estrechar los lazos entre vecinos en torno a un proyecto común.

Algunos vecinos que cuentan con gallinas en zonas comunes, también identifican el trabajo que supone como una ventaja. Algunos perfiles de inquilinos, como los más mayores, se sienten realizados cuidando de otros seres vivos y encuentran cierta compañía en las gallinas. Por otra parte, el aumento de precios y escasez de los alimentos o la búsqueda de una alimentación más natural, suelen ser citados como ventajas de tener gallinas propias. Los huevos de gallinas de crianza doméstica contienen un tercio menos de colesterol, un cuarto menos de grasas saturadas y más vitaminas (A, E y betacaroteno) o ácidos grasos omega-3 que los huevos de supermercado.

Como Administrador de Fincas, la tenencia de gallinas en zonas comunes, implica la supervisión del cumplimiento de los estatutos de la Comunidad de Vecinos, el cumplimiento de las regulaciones locales, la obtención de los permisos necesarios y el cumplimiento de las normas de convivencia. Por otro lado, requiere una labor de comunicación para mediar entre los vecinos y favorecer la discusión civilizada y la resolución de cualquier problema que puede surgir. Por último, es recomendable el mantenimiento de un registro detallado de todas las decisiones y acuerdos relacionados con el proyecto para referencia futura, así como de los mantenimientos necesarios.

Integrar gallinas en zonas comunes en la Comunidad de Vecinos, aunque cada vez más, es poco habitual. Puede ser un proyecto emocionante, pero ante todo es una iniciativa plagada de desafíos. Como Administrador de Fincas es importante facilitar la transición hacia una Comunidad de Propietarios más sostenible y más unida, sin olvidar todas las implicaciones que pueden complicar el proceso.